In de wet wordt erfpacht omschreven als ‘een zakelijk recht
dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en
te gebruiken’. Wat betekent dat nou eigenlijk? En is erfpacht iets anders dan
pacht (bail à ferme)?
Het wezenlijke kenmerk van pacht is dat grond ten behoeve
van agrarische doeleinden in gebruik wordt geven. Pacht wordt dan de overeenkomst
waarbij de verpachter (le bailleur) zich verbindt aan de pachter (le preneur)
een onroerende zaak in gebruik te geven voor de uitoefening van de landbouw. Is
daarvan, onder welke benaming dan ook, sprake dan valt de overeenkomst
automatisch onder de dwingend rechtelijke bepalingen van het pachtrecht (in
Nederland Boek 7, titel 5 van het Burgerlijk wetboek). Voor pacht is een
notariële akte niet vereist (en ook niet gebruikelijk), een schriftelijk
document volstaat. Het pachtrecht kent een aantal pachtvormen. Er zijn twee hoofd
categorieën:
- Le bail à ferme .De pachter betaalt een pachtsom (le fermage) of betaalt in natura (en nature). Art. 1764 Code civil, L. 411-1 e.v. Code rural.
- Le bail à métayage/ le bail à colonat partiaire. Deelpacht. De pachter betaalt één derde van de opbrengst van het land aan de verpachter (le métayer of colon partiaire). Een andere verdeling kan ook worden overeengekomen. Art. L. 417-1 e.v. Code rural.
.
Erfpacht is een zakelijk recht (un droit réel). Dat betekent
dat het recht niet verbonden is aan een persoon, maar aan een onroerende zaak
(un bien immobilier), meestal een stuk grond. De erfpachter (l’emphytéote) verkrijgt
het recht om de grond voor een bepaalde overeengekomen periode te gebruiken en
te houden tegen betaling van een geldsom, ook wel de canon (la redevance emphytéotique)
genoemd.
Van het recht van erfpacht
wordt wel gezegd dat het ‘niets’ voorstelt, omdat de erfpachter niet de (volle)
eigendom (la pleine propriété) van de grond in eigen handen heeft en de
erfpachter middels de erfpachtvoorwaarden altijd een vinger in de pap heeft.
Dat is op zich juist. Echter, in tijden waarin onroerend goed een hoge
marktwaarde heeft en het voor een ondernemer (of particulier) te kostbaar is om
die marktwaarde of prijs – al dan niet gefinancierd – op het gewenste moment op
tafel te leggen, kan door uitgifte van de grond in erfpacht het beoogde gebruik
(wonen of bedrijfspand) toch tot stand worden gebracht. En met een koopoptie
voor de erfpachter, inhoudende dat de erfpachter op een bepaald moment de volle
eigendom alsnog mag kopen en verwerven kan de koper/erfpachter dan toch de
onroerende zaak gebruiken alsof hij (al) eigenaar is. Als de eigenaar zover
niet wil gaan, biedt een voorkeursrecht van koop soms een goed alternatief.
Ingevolge een voorkeursrecht van koop (un droit de préemption) moet de eigenaar
in het geval hij de onroerende zaak wil verkopen de erfpachter als eerste in de
gelegenheid stellen om de onroerende zaak in eigendom te verwerven. Het is dan
wel zaak dat de wijze waarop de koopprijs wordt bepaald in de
erfpachtovereenkomst op een passende wijze en zorgvuldig worden beschreven.
Banken verstrekken
tegenwoordig vrijwel geen hypothecaire geldleningen (un prêt hypotecaire) meer
voor woningen die op particuliere erfpacht staan en zijn ook in het kader van
de financiering van een bedrijfsperceel dat in erfpacht wordt verkregen de
mogelijkheden beperkt. Reden hiervoor is dat (particuliere) erfpacht veel
onzekerheid met zich kan brengen, omdat particulieren na afloop van de
overeengekomen periode nog wel eens de erfpachtcanon fors willen verhogen, wat
de verkoopbaarheid van een woning niet ten goede komt. Een gemeente heeft deze
mogelijkheid ook, maar omdat de gemeente gebonden is aan de algemene beginselen
van behoorlijk bestuur (les principes de bonne administration), biedt
gemeentelijke erfpacht betere garanties dan particuliere erfpacht.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten