Zowel in Nederland als in
Frankrijk is het verstandig om bij de koop van een huis uit te zoeken wat de
kwaliteit van de bodem is en of deze geschikt is voor het door u beoogde gebruik.
In Nederland is de koper zelfs wettelijk verplicht uit te zoeken of er bodemverontreiniging
aanwezig is (de zogenaamde onderzoeksplicht). Ook de verkoper is verplicht de
koper te informeren over eventueel aanwezige verontreiniging (de informatieplicht).
In het koopcontract wordt dan een standaardclausule opgenomen over de mogelijke
aanwezigheid van ondergrondse tanks en bodemverontreiniging. In
Frankrijk is dit alles niet verplicht en wordt er lang niet altijd een clausule
over de staat van de bodem in een koopovereenkomst opgenomen.
De koper van een verontreinigd onroerend goed kan in
Frankrijk natuurlijk altijd naar de rechter stappen, maar dat vergt wel enig
geduld. Zo duurde het in de hier behandelde zaak over een oude garage meer dan
tien jaar voor er een definitieve uitspraak lag. Bij uitspraak van 29 juni 2017
heeft de civiele kamer van de Franse Hoge Raad, het Cour de cassation (Cour
de cassation Ch.civ 3 nr. 16-18087), de verkoper en de makelaar (le vendeur
et l’agent immobilier) van de garage veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding
aan de koper (l’acquéreur). De particuliere koper (eigenlijk ‘une SCI familiale’) wilde het gebouw tot een woning
verbouwen. De grond van de voormalige garage bleek echter ernstig vervuild te
zijn.
Frankrijk kent niet de in het Nederlandse recht
gebruikelijke schoongrondverklaring en de koper had het onroerend goed in de
koopovereenkomst expliciet geaccepteerd in de staat waarin het verkeerde (en
l’état et sans garantie). In de koopovereenkomst was natuurlijk geen beding
over de conditie van de bodem opgenomen. De koper stelde de verkoper, makelaar
en notaris aansprakelijk voor de schade die hij door de bodemverontreiniging
geleden had. Volgens hem moest de verontreiniging als een verborgen gebrek
(vice caché) worden aangemerkt.
Het Cour de cassation overwoog dat de koper er niet zonder
meer van uit mocht gaan dat de grond onder de door hem gekochte garage schoon
was. Het is een feit van algemene bekendheid (dont tout un chacun pouvait avoir
connaissance) dat garages een belangrijke bron van bodemverontreiniging zijn. Desondanks
mocht ook van de verkopende partij verwacht worden dat ze de koper over de
verontreiniging informeerden. Temeer daar er naast de ‘normale’
verontreinigingen ook nog eens vaten met gevaarlijke stoffen begraven waren. Het Cour overwoog: « qu’en sa qualité de dernier exploitant du
garage précédemment exploité par son père, M. X... ne pouvait ignorer les vices
affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées
fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente ».
Naar het oordeel van het Cour de cassation vormden de
begraven vaten dus inderdaad een verborgen gebrek waar de verkoper
aansprakelijk voor gesteld kon worden. De koper moest een kwart van de schade
zelf dragen, omdat hij in elk geval een deel van de verontreiniging van te
voren had kunnen verwachten.
Na tien jaar kreeg de bedrogen koper dus eindelijk zijn
schadevergoeding. Tien jaar is een lange tijd en niet iedereen heeft het geduld
en de financiële middelen om zolang te wachten. Het is dan ook beter om het
niet zover te laten komen en er ook bij de koop en verkoop van een Frans pand voor
te zorgen dat er garanties over de toestand van de bodem in het koopcontract
staan opgenomen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten